西山雄一@コンサルタント&投資家のblog

資産拡大コンサルタント&投資家・西山雄一のblogです。

「ご先祖の土地」に縛られている人が多すぎる

「土地」に縛られてはいませんか?

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お盆の時に、ふと思い出したことを書きます。

相続対策のご相談を受けていると、土地に縛られている人が本当に多いです。

「お前は長男なんだから、ご先祖様から与えられた土地を守らなければならない」

と言われている、長男・跡取りの方がほとんどです。

 

私自身も零細地主とはいえ、西山家17代目ですので、祖父から延々と、

「お前は跡取りなんだから、しっかりしなければならない」

「土地を守らなければならない」

と言われ続け、洗脳状態でした。

ですが、この言葉って、

「土地が資産だったことろの話」

だと思うのですよ。

 

「資産」とは、どのようなものを言うのか?

よく勘違いしている人がいるのですが、超ざっくりというと、

「資産というのは、(金銭的に)利益をもたらすもの」

のことです。

やたらでかい屋敷とか、赤字経営の農業をやっている畑などは、資産とは言いません。

実質的に負債と言ってもいいでしょう。

屋敷なら税金やその維持費、儲からない畑であれば赤字を垂れ流しているわけですから、ひたすらお金が出て行くわけです。

まさしく負債です。

 

安易にアパマンを建てた結果は。。。

その負債を資産にするために有効とされてきたのが、アパート・マンションといった、賃貸物件を建設し、土地の評価を下げることによって、相続対策としての効果を得つつ、賃料収入を得る方法です。

計画通りであれば、税金が減って、収入が入るのですから、こんなにいいことはありません。

まあ、計画通りにいってない人が多いから、近年問題になっているわけですが。。。

 

私が親から引き継いだ土地は、「川を越えれば東京」の市ではありましたが、最寄り駅から徒歩25分。

人口が減り、賃貸需要が減少していく現代においては、資産にしようとアパート・マンションを建設しても、予定通りの賃料収入が得られず、負債のままになってしまうような立地です。

このような場合は、分譲業者などに土地を売ってしまい、賃貸需要が高い立地の物件に買い換えるのが、1番手っ取り早い方法です。

 

1番の敵は「感情論」

しかし、わかっていても、私を含む多くの人は、これが実行できません。

親が存命で、「ご先祖様から。。。」のセリフを延々と言い続けるからです。

 

跡取りたちは、世の中の変化がわかっており、勉強をすることによって、

「後世に残すべきは先祖の土地ではなく、先祖の資産」

であることがわかっています。

そのことを論理的に説明することもできます。

しかし、その論理歴な説明は、すべて親世代の思い込みからくる感情論で跳ね返されます。

論理的な説明と感情論は絶対に噛みあうことはありませんし、感情論の人は「キレれば勝ち」ですので、長男たちが勝利することはありません。

その結果、多くの家が、ろくな相続対策もできず、ご先祖の土地という名の負債を抱えた状態で相続が発生し、

相続税のために実家を手放すしかなかった」

という事態に陥るのです。

 

妥協点としては最適な「戸建賃貸」

私の場合は、駅からは遠かったものの、幹線道路が近かったため、

「広い駐車場付きの戸建賃貸住宅」

にすることによって、賃貸経営を成り立たせることができました。

「負債を資産にしたい」跡取りと、「とにかく土地を守ることに固執している」親世代の落とし所としては、戸建賃貸住宅がベストの判断でしょう。

 

土地活用や相続対策には第三者を入れる。

相続対策や土地活用は、感情論を振り回す親世代に、納得してもらわなければなりません。

「なかなか親が話を聞いてくれない」

という方は、第三者を入れることがおすすめです。

親というのは不思議なことに、 正しいことを言っている息子よりも、間違ったことを言っている他人を信用します。

なんで!? とも思いますが、そうなんですから仕方ありません。

ですので、「信用できる第三者を探し、一緒に説得してもらうのが、一番早いのではないかと思います。

 

土地活用や相続対策の時は、「信用できる第三者」を探すことに時間と労力をかけてください。

ここで手を抜くと、取り返しのつかないことになってしまいます。